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28th dicembre
interessi passivi mutuo prima casa

Interessi passivi mutuo prima casa: ecco cosa sono

Interessi passivi sui mutui: guida sulle agevolazioni fiscali

Se hai sottoscritto un mutuo prima casa dovresti sapere che sono presenti interessi passivi ed oneri accessori che possono essere detratti dalla dichiarazione dei redditi. Ai fini dell’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (IRPEF) è possibile il 19% delle spese sostenute nell’ambito proprio degli interessi passivi del mutuo. Tali vantaggi si applicano sia a chi presenta come dichiarazione dei redditi il modello 730, sia a chi utilizza il modello Unico. La condizione da rispettare in entrambi i casi è la stessa. Il mutuo deve essere finalizzato all’acquisto dell’abitazione principale.

Cosa si intende per casa principale?

La casa principale è quella in cui l’intestatario del mutuo vive abitualmente (da solo oppure con i suoi familiari). Il discorso si estende anche all’immobile che viene utilizzato come abitazione principale del coniuge dell’intestatario o di parenti entro il terzo grado di parentela.

Detrazione interessi passivi: come funziona

Ci sono delle precise norme che regolano l’applicazione degli interessi passivi sui mutui a fini della detraibilità. In primis, il mutuo deve essere stipulato nei dodici mesi precedenti o successivi all’acquisto dell’immobile. L’unica eccezione, a titolo di esclusione, riguarda il caso in cui il contratto originario di mutuo venga estinto e sia seguito dalla stipulazione di un nuovo contratto. Nella fattispecie, l’importo del nuovo mutuo non deve superare la quota residua di capitale da rimborsare.

Il mutuo deve, inoltre, essere erogato da un soggetto che risieda in Italia o in uno dei paesi appartenenti alla Comunità Europea. Qualora il soggetto non risieda in Italia, la detraibilità si applica soltanto se l’organizzazione opera stabilmente in Italia.

Nel corso del tempo, la norma è stata rivisitata, con l’aggiunta di ulteriori integrazioni. Ad esempio, la detrazione vale anche in caso di opere di ristrutturazione edilizia, calcolata a partire dalla data in cui l’immobile viene utilizzato come abitazione principale e non oltre i due anni dall’acquisto.

La detrazione si applica anche in caso di immobile locato. Non oltre i tre mesi dall’acquisto, però, è necessario che l’acquirente notifichi l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione. Altra condizione da rispettare è che, entro un anno dal rilascio, l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale.

Buone notizie anche per colui che deve cambiare dimora per questioni lavorative o per chi è costretto a trasferirsi in istituti sanitari o di ricovero. Anche in questo caso la detrazione è valida, a patto che non si verifichi alcuna operazione di affitto dell’immobile. 

Soglia di detrazione degli interessi passivi

La soglia per la detrazione degli interessi passivi sui mutui prima casa è stata innalzata a € 4.000,00. Questo è quanto ha stabilito la legge finanziaria del 2008. Ciò vuol dire che quando si fa la dichiarazione dei redditi è possibile ottenere un bonus massimo di € 760,00 (cifra ottenuta calcolando il 19% di € 4.000,00). Questo limite ingloba sia gli interessi passivi, sia gli oneri accessori del contratto di mutuo per il capitale che è stato preso in prestito, sia per le quote di rivalutazione legate a clausole di indicizzazione.

In presenza di un mutuo cointestato, la detrazione va applicata soltanto per la quota di interessi relativa ad ogni cointestatario. In aggiunta, la detrazione è valida in un ulteriore fattispecie, quella in cui il mutuo è cointestato ed uno dei due coniugi risulti a carico dell’altro. Ebbene, in questo caso la quota di interessi va calcolata su entrambe le quote.

Anno di stipula del mutuo: le differenze

Ci sono delle differenze a seconda dell’anno in cui il mutuo è stato stipulato. Per i mutui sottoscritti dal 1 gennaio 2001 vale la detrazione calcolata su un importo massimo di € 4.000,00. E’ fondamentale che, entro e non oltre un anno dall’acquisto, l’immobile sia adibito ad abitazione principale.

Per i mutui sottoscritti prima del 1993, la detrazione, sempre pari a € 4.000,00 per ciascun intestatario, è considerata valida se, alla data dell’8 dicembre 1993, l’immobile è adibito a dimora principale. Inoltre, nella parte restante dell’anno 1993 e negli anni successivi il soggetto non ha proceduto a trasferire l’abitazione principale, se non per motivi di lavoro. In caso contrario, a partire dall’anno in cui è stata trasferita la dimora primaria, si calcola un importo massimo di € 2065,38.

Per i mutui stipulati nel corso del 1993, si può procedere alla detrazione se l’immobile è stato adibito ad abitazione principale entro l’8 giugno 1994 e, comunque, non oltre i sei mesi dall’acquisto. L’altra condizione riguarda la data di acquisto dell’immobile, che deve necessariamente essere compresa tra i sei mesi precedenti o successivi alla sottoscrizione del contratto di mutuo.

Altre utili informazioni

Cosa accade se il mutuo ipotecario viene erogato attraverso contributi concessi dallo Stato o da Enti pubblici tramite il “conto interessi”? In questo caso, per ottenere la detrazione bisogna calcolare la differenza tra gli interessi passivi ed il contributo che è stato concesso.

Se, invece, il conto pubblico viene prima erogato e poi restituito perché non sussistono più le condizioni per beneficiarne, il soggetto può recuperare la quota d’interessi non detratta.

E in caso di divorzio dei coniugi?

Beh, in questo caso a fare fede è la data di sentenza del divorzio. Fino al giorno precedente quella data, il coniuge fa ancora parte a pieno titolo dei familiari. Quando il divorzio diventa ufficiale, il coniuge che ha trasferito la dimora ha diritto alla detrazione relativamente alla quota di competenza. Ciò a patto che i suoi familiari vivano stabilmente in quell’immobile. 

Calcolo degli interessi per la detrazione nel modello 730

Il calcolo degli interessi ai fini della detrazione si effettua moltiplicando il costo di acquisizione dell’immobile per gli interessi pagati. Il risultato di questa operazione va, poi, diviso per il capitale concesso come mutuo. Per ottenere la cifra precisa della detrazione, bisogna moltiplicare per 19 e dividere per 100 il risultato precedentemente ottenuto. E’ necessario, comunque, specificare che il valore del mutuo non deve essere più alto del valore di acquisto dell’immobile. In caso contrario, la detrazione si applica solo alla parte di mutuo che corrisponde al valore dichiarato nel rogito.

 

 

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Leggi il nostri articolo sugli ultimi dati di novembre 2017 relativi ai mutui prima casa.


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